주택임대차보호법

주택임대차보호법 (住宅賃貸借保護法)은 대한민국에서 주거용 건물의 임대차 관계를 규율하고, 임차인의 권리를 보호하기 위해 제정된 법률이다. 사회적 약자인 임차인을 보호하고, 주거 생활의 안정을 도모하는 것을 목적으로 한다.

주요 내용

• 적용 범위: 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 적용된다. 일부 예외 조항을 제외하고, 미등기 전세에도 준용된다.

• 대항력: 임차인이 주택의 인도(이사)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 대항력을 갖게 된다. 즉, 임대인이 변경되더라도 새로운 소유자에게 임대차 계약 내용을 주장할 수 있다.

• 우선변제권: 임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 또는 공매 시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리이다.

• 최단 존속기간: 임대차 계약 기간을 2년 미만으로 정한 경우에도 임차인은 2년의 존속기간을 주장할 수 있다. 다만, 임차인은 2년 미만의 기간을 유효하다고 주장할 수 있다. 묵시적 갱신된 경우에도 동일하게 2년의 존속기간이 보장된다.

• 임대료 인상 제한: 임대인은 임대차 계약 기간 동안 임대료를 자유롭게 인상할 수 없으며, 갱신 시에도 직전 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없다.

• 계약갱신청구권: 임차인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다. 임대인은 정당한 사유(예: 임차인의 차임 연체, 주택의 파손 등)가 없는 한 이를 거절할 수 없다. 갱신되는 임대차 계약의 기간은 2년으로 본다. 2020년 12월 개정 이후 1회에 한하여 행사 가능하다.

• 임차권등기명령: 임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기를 마침으로써 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

관련 법률

• 민법 (임대차 관련 조항)
• 주택임대차보호법 시행령

논란 및 과제

주택임대차보호법은 임차인 보호에 기여해 왔지만, 임대인의 재산권 침해 논란, 시장 왜곡 등의 비판도 존재한다. 또한, 전세 사기 등 새로운 유형의 문제에 대한 대응, 급변하는 주거 환경에 대한 적응 등 해결해야 할 과제가 남아 있다.