전월세 상한제는 대한민국 주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 임대료(전세보증금 또는 월세)의 증액 상한을 기존 임대료의 5% 이내로 제한하는 제도이다. 2020년 7월 31일 개정 주택임대차보호법 시행과 함께 도입되었으며, 계약갱신청구권, 전월세 신고제와 함께 이른바 '임대차 3법'으로 불린다.
법적 근거 및 적용 대상
전월세 상한제는 주택임대차보호법 제6조의3 등 관련 조항에 근거한다. 적용 대상은 주택(아파트, 단독주택, 다세대주택 등)의 임대차 계약이며, 상업용 건물에는 적용되지 않는다. 임대료 증액 제한은 다음 두 가지 경우에 적용된다. 첫째, 존속 중인 계약에서 종전 임대료를 기준으로 임대료를 증액하는 경우이다. 둘째, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 경우이다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 최대 상한선이며, 임대인과 임차인은 이 범위 내에서 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다. 지방자치단체는 조례를 통해 5% 이내의 범위에서 별도의 상한율을 정할 수 있다.
도입 배경 및 연혁
전월세 상한제에 대한 논의는 2010년대 초반부터 지속적으로 제기되었다. 2011년 전셋값이 장기간 상승하면서 세입자 보호를 위한 제도 도입 필요성이 언급되었고, 2016년 국회에 관련 법안이 발의되었으나 20대 국회에서 통과되지 못했다. 이후 2020년 문재인 정부 시기에 전셋값 급등과 세입자 주거 안정을 목적으로 개정 주택임대차보호법이 국회를 통과하여 2020년 7월 31일부터 시행되었다.
2024년 2월, 헌법재판소는 전월세 상한제를 규정한 주택임대차보호법 조항에 대한 헌법소원 심판 청구를 재판관 전원일치 의견으로 기각하며 합헌 결정을 내렸다. 헌재는 차임 증액 범위를 제한하는 것이 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제이며, 5%라는 인상률 제한이 지나치게 낮다고 볼 수 없다고 판단하였다.
영향 및 논란
전월세 상한제 도입 이후 다양한 영향과 논란이 제기되었다. 제도 도입 직후인 2020년 7월부터 2022년 7월까지 전국 아파트 평균 전세가격이 상승한 것으로 나타났다. 일부 분석에 따르면, 상한제를 적용받는 갱신 계약과 적용받지 않는 신규 계약 간의 가격 격차가 확대되는 이중가격 문제가 발생하였고, 이로 인해 전월세 평균 가격이 상승하는 부작용이 지적되었다. 또한 일부 임대인들이 상한제를 회피하기 위해 관리비를 인상하거나 신규 계약 시 4년 치 인상분을 한꺼번에 반영하는 사례가 보고되었다.
찬성 측은 전월세 상한제가 임차인의 주거 안정성을 높이고 임대료 급등으로 인한 불안을 완화하는 데 기여한다고 주장한다. 반대 측은 임대료를 인위적으로 통제할 경우 임대 공급이 위축되고 주택의 질이 저하되며, 장기적으로는 오히려 시장 왜곡을 초래할 수 있다고 비판한다. 일부 전문가들은 단계적 폐지 또는 상한률 완화 방안을 제안하기도 하였다.
관련 제도
전월세 상한제는 계약갱신청구권(임차인이 정당한 사유 없이 계약 갱신을 거절당하지 않을 권리, 최대 4년 거주 보장) 및 전월세 신고제(임대차 계약 체결 시 30일 이내에 보증금, 월세 등을 신고하는 제도)와 함께 임대차 3법을 구성한다.
