개요
공동주택가격은 대한민국에서 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택에 대하여 국가가 법률에 따라 매년 공시하는 가격을 말한다. 이는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(약칭 부동산공시법)에 근거하여 국토교통부장관이 조사·산정하여 공시한다. 공동주택가격은 정부가 공인한 공동주택의 공시가격으로, 재산세·종합부동산세 등 각종 조세 부과 및 복지·행정 업무의 기준으로 광범위하게 활용되는 개념이다.
법적 근거와 공시 절차
공동주택가격은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제18조에 따라 결정·공시된다. 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일(정기분은 1월 1일, 추가분은 6월 1일) 현재의 적정가격을 조사·산정하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시한다. 정기분 공동주택가격은 매년 4월 30일에 공시된다.
적정가격의 의미
법령상 "적정가격"이란 해당 공동주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. 공동주택가격 산정 시에는 다음의 기준이 적용된다.
- 적정가격 기준: 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높은 가격을 기준으로 한다.
- 실제용도 기준: 공부상의 용도와 관계없이 공시기준일 현재의 실제용도를 기준으로 하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다.
- 사법상 제한상태 배제: 전세권 등 사법상의 권리가 설정되어 있는 경우에는 그러한 권리가 없는 상태를 상정하여 산정한다.
- 공법상 제한상태 기준: 용도지역, 도시계획시설 결정 등 공법상 제한사항이 있는 경우에는 그 제한을 받는 상태를 기준으로 산정한다.
공동주택가격은 토지와 건물을 일체로 하여 조사·산정된다.
공시 절차
공동주택가격의 공시는 다음의 절차를 거쳐 이루어진다.
- 공시대상 목록 확정
- 현장조사 등을 통한 공동주택가격 조사·산정
- 부동산전문가 등이 참여하는 가격 적정성·균형성 심의
- 소유자 등 관계인의 의견청취 및 반영
- 중앙부동산평가위원회 심의
- 공시 및 이의신청 절차
소유자 등은 공시가격(안)에 대해 의견을 제출할 수 있으며, 공시 후에는 공시일로부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다. 이의신청이 타당하다고 인정되는 경우 재조사·산정을 거쳐 조정·공시된다.
활용 분야
공동주택가격은 단순히 가격정보 제공에 그치지 않고 다음과 같은 다양한 분야에서 기준으로 활용된다.
- 조세 분야: 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 상속·증여세 등의 과세 기준
- 복지 분야: 기초노령연금, 기초생활보장 대상자 판단, 장애인 연금, 건강보험료·의료보험료 부과 기준
- 행정 분야: 실거래신고가격 검증, 국공유재산 대부 및 사용료 산정, 공직자 재산공개 기준
- 금융·기타 분야: 청약가점제 무주택자 분류, 주택자금 관련 제도, 민사소송 소가 산정 등
또한 사인 간 공동주택 거래에서도 주택가격 결정의 참고 지표로 활용된다.
관련 개념과의 구분
공동주택가격은 개별주택가격(단독주택 등 개별주택에 대해 시장·군수·구청장이 공시하는 가격)이나 표준지공시지가, 개별공시지가(토지에 대한 공시가격)와는 구별되는 개념으로, 공동주택에 한정하여 적용되는 공시가격 체계이다. 이들 개념은 모두 부동산 공시가격 체계의 일부이나 대상 부동산의 유형과 공시 주체, 산정 방식에 차이가 있다.
공시 가격의 열람
공동주택가격은 국토교통부 홈페이지, 한국부동산원, 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr), 정부24 등을 통해 열람할 수 있으며, 소유자 외에도 누구나 확인이 가능하다.
