감정평가

감정평가

감정평가(鑑定評價)는 부동산, 동산, 유가증권, 무형자산 등 유·무형의 재산에 대한 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 화폐 단위의 가액(價額)으로 표시하는 행위를 말한다.

법적 정의

대한민국 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(2016년 제정, 2016년 시행) 제2조 제2호는 감정평가를 "토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것"이라고 정의한다. 같은 법 제2조 제1호는 '토지등'을 다음과 같이 규정한다.

• 토지 및 그 정착물(건물 등)
• 동산(動産)
• 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산(유가증권, 저작권, 산업재산권, 어업권, 광업권, 공장재단, 광업재단, 입목, 자동차, 선박, 항공기 등)
• 이들에 관한 소유권 외의 권리

어원 및 용어 구성

'감정평가'는 한자어 감정(鑑定)과 평가(評價)의 결합으로 이루어진 합성어이다. '감정(鑑定)'은 '거울(鑑)로 비추어 살펴 판정한다'는 의미에서 유래하여, 사물의 진위나 가치를 전문적으로 판별하는 과정을 뜻한다. '평가(評價)'는 '가치(값 價)를 평(平)한다', 즉 가치를 헤아려 금액으로 표시하는 행위를 의미한다. 따라서 감정평가는 '전문적 판단을 통해 재산의 가치를 평가하여 금액으로 나타내는 행위'라는 의미를 내포한다.

감정평가의 방식

「감정평가에 관한 규칙」(국토교통부령) 제2조 및 제11조에 따라 감정평가 방식은 세 가지로 분류된다.

각 방식의 구체적 정의 (「감정평가에 관한 규칙」 제2조)

• 원가법: 대상 물건의 재조달원가(再調達原價)에 감가수정(減價修正)을 하여 가액을 산정하는 방법
• 적산법: 대상 물건의 기초 가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 임대에 필요한 경비를 더하여 임대료를 산정하는 방법
• 거래사례비교법: 대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례와 비교하여 사정보정(事情補正), 시점수정(時點修正), 가치형성요인 비교 등을 거쳐 가액을 산정하는 방법
• 임대사례비교법: 대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대 사례와 비교하여 임대료를 산정하는 방법
• 공시지가기준법: 표준지의 공시지가를 기준으로 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 방법
• 수익환원법: 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래 현금흐름을 환원하거나 할인하여 가액을 산정하는 방법
• 수익분석법: 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상 물건이 일정 기간 산출할 것으로 기대되는 순수익에 임대 경비를 더하여 임대료를 산정하는 방법

감정평가사는 대상 물건의 특성과 평가 목적에 따라 하나 이상의 방식을 적용하여 시산가액(試算價額)을 산출하고, 이를 종합 검토하여 최종 감정평가액을 결정한다.

감정평가의 절차

일반적인 감정평가 절차는 다음과 같다.

1. 의뢰 및 접수 — 의뢰인이 평가 목적(대출, 상속·증여, 경매, 보상, 세금 신고, 회계 등)과 대상 물건 정보를 명시하여 감정평가사에게 의뢰
2. 현장 조사(실사) — 대상 물건의 위치, 구조, 용도, 면적, 상태, 입지 조건 등을 직접 확인
3. 자료 수집 및 분석 — 등기부등본, 거래 사례, 임대 사례, 공시지가, 수익 자료 등 관련 정보 수집·분석
4. 시산가액 산정 — 적절한 감정평가 방식을 적용하여 시산가액 도출
5. 가액 결정 및 보고 — 최종 감정평가액을 결정하여 감정평가서 작성·제출

감정평가의 활용 분야

감정평가는 시장경제에서 재화와 서비스의 거래가 원활히 이루어지도록 하는 기본 인프라 역할을 한다. 주요 활용 분야는 다음과 같다.

• 부동산 매매: 적정 거래 가격의 기준 설정
• 금융·담보: 은행 등 금융기관의 대출 시 담보 가치 평가
• 상속·증여·세무: 상속세, 증여세, 양도소득세 신고 시 과세 기준 가액 산정
• 보상: 공익 사업(도시개발, 도로 건설 등)에 따른 토지 등의 손실 보상 평가
• 경매: 법원 경매 절차에서의 최저 매각 가격 산정
• 회계·기업: 자산 재평가, 합병·분할 시 자산 가치 평가, 기업 가치 평가
• 보험: 보험 가액 산정 및 손해 평가
• 공시지가: 표준지 공시지가 및 개별 공시지가 산정의 기초

자격 제도

대한민국에서 감정평가 업무는 감정평가사 자격을 취득한 자만 수행할 수 있다. 감정평가사 제도는 1973년 「국토이용관리법」에 따라 기준지가 조사·평가를 위한 토지평가사 면허 제도로 처음 도입되었으며, 이후 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」을 거쳐 현재 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에서 규율하고 있다. 감정평가사 시험은 객관식과 주관식으로 구성되며, 부동산학, 경제학, 법학, 회계학, 감정평가 이론 등에 관한 전문 지식이 요구된다.

연혁

관련 법령

• 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 — 감정평가와 감정평가사 자격의 근거 법률
• 「감정평가에 관한 규칙」 — 감정평가의 원칙, 기준, 방법을 구체적으로 규정 (국토교통부령)
• 「부동산 가격 공시에 관한 법률」 — 표준지 공시지가 및 개별 공시지가 제도의 근거 법률

감정평가의 성격

감정평가는 단순한 가격 추정이나 의견 제시가 아니라, 법적 근거와 전문적 절차에 따라 객관적이고 공정한 가치 판정을 내리는 제도적 행위이다. 감정평가사는 「감정평가에 관한 규칙」에서 정한 원칙과 기준을 준수하여야 하며, 평가 결과에 대하여 법적 책임을 진다.